租賃房屋的過程中，房主和租客常常在房屋到期、轉(zhuǎn)租時發(fā)生糾紛。應(yīng)該如何規(guī)范租賃行為，保障雙方權(quán)益？我們通過一些法院判例進(jìn)行詳細(xì)解讀。

　　不定期租賃可隨時解除合同

　　2009年，周先生將房屋租賃給高女士居住使用，雙方陸續(xù)簽訂了3份房屋租賃合同與續(xù)租合同。直至2019年5月，最后一份續(xù)租合同到期后，高女士仍繼續(xù)租住房屋，周先生亦未強(qiáng)行要求其搬離。但2019年起，高女士開始拖欠房租，逾期不交，雙方曾針對欠付的部分房租簽訂《欠據(jù)》并約定逾期付款需要支付利息，但高女士仍未支付。此后周先生多次要求高女士支付房租、搬離房屋，高女士均未如期支付且拒不搬離。

　　2021年4月，周先生在房屋門口張貼了騰退通知，并訴至法院，要求判令：1.解除雙方的租賃關(guān)系，高女士退還非法占用房屋；2.高女士支付此前欠付的房租10余萬元；3.高女士支付雙方租賃關(guān)系解除后至實際返還房屋之日止的房屋占有使用費及延期支付欠款的利息。

　　【法院審理】

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，合同期滿后雙方的租賃關(guān)系為不定期租賃，周先生有權(quán)隨時解除合同。周先生經(jīng)過多次催告無果后向高女士送達(dá)騰房通知，雙方的租賃關(guān)系應(yīng)于當(dāng)日解除。合同解除后，高女士仍占用房屋，應(yīng)當(dāng)比照每月租金標(biāo)準(zhǔn)，支付房屋的占有使用費至房屋實際騰退之日止。

　　法院最終判決：1.雙方的不定期租賃關(guān)系于2021年4月送達(dá)騰退通知之日解除；2.高女士于判決生效之日起七日內(nèi)騰退房屋；3.高女士支付此前欠付的租金；4.高女士支付合同解除后至實際騰退之日止的房屋占有使用費；5.高女士依據(jù)《欠據(jù)》之約定支付逾期付款利息。

　　【法官說法】

　　民法典第734條規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。第730條規(guī)定，不定期租賃，當(dāng)事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。

　　本案中，高女士在房屋租賃合同到期后繼續(xù)占有使用房屋，周先生亦未明確提出異議，視為原租賃合同繼續(xù)有效，此時為不定期租賃，當(dāng)事人雙方都可以在合理期限前通知對方解除合同。此后，周先生多次要求高女士騰退房屋，為高女士預(yù)留了合理期限，高女士拒不搬離后，周先生向高女士送達(dá)了騰退通知，合同自通知送達(dá)時解除。雙方的房屋租賃合同解除前，原租賃合同視為繼續(xù)有效，高女士享有對房屋的占有、使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)按照合同約定向周先生支付租金。合同解除后，高女士無正當(dāng)理由繼續(xù)占有房屋構(gòu)成無權(quán)占有，應(yīng)當(dāng)騰退房屋并支付占有使用費。

　　現(xiàn)實生活中，出租人與承租人約定的租賃期限屆滿以后，可能由于各種原因未能及時續(xù)簽合同，但仍實際居住，構(gòu)成不定期租賃。對于不定期租賃，當(dāng)事人在合理期限通知對方后，可以隨時解除合同，恐不利于另一方對租賃房屋的穩(wěn)定使用或收益。根據(jù)民法典第734條之規(guī)定，租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利，為保證承租人能夠繼續(xù)安穩(wěn)地使用房屋，亦保證出租人的房屋不被長期空置，建議承租人與出租人在租賃期限屆滿前積極進(jìn)行磋商，及時以書面形式訂立新的房屋租賃合同，以此保障雙方的合法權(quán)益。

　　逾期騰房次承租人應(yīng)付占用費

　　白云公司是某房屋的所有權(quán)人，2007年，白云公司與藍(lán)天公司簽訂房屋租賃合同，約定將房屋租給藍(lán)天公司使用，租賃期限至2020年4月，后藍(lán)天公司將房屋分成多個區(qū)域轉(zhuǎn)租給多個不同商戶使用，其中部分區(qū)域由綠木公司承租。2020年4月房屋租賃合同與轉(zhuǎn)租合同均到期后，三方均未續(xù)簽合同，藍(lán)天公司未能如約向白云公司支付房租，綠木公司未騰退房屋亦未支付占有使用費。直到2020年10月，白云公司與綠木公司經(jīng)協(xié)商，訂立了新的房屋租賃合同，但未對2020年4月至10月期間的占有使用費進(jìn)行約定?？紤]到該期間內(nèi)綠木公司為房屋的實際占用人負(fù)有騰房義務(wù)，且綠木公司未向藍(lán)天公司支付占有使用費，白云公司遂將綠木公司訴至法院，要求綠木公司支付2020年4月至10月期間的占有使用費40余萬元。

　　【法院審理】

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，因白云公司與藍(lán)天公司之間簽訂的租房協(xié)議以及藍(lán)天公司與綠木公司之間簽訂的房屋租賃合同均已于2020年4月到期終止，綠木公司作為涉案房屋的次承租人實際占有使用涉案房屋，應(yīng)向房屋所有人白云公司交納房屋占用費。

　　法院最終判決綠木公司支付房屋占用費28萬余元。

　　【法官說法】

　　承租人經(jīng)出租人同意，可以將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。房屋轉(zhuǎn)租后，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，次承租人與承租人之間形成新的房屋租賃合同關(guān)系，根據(jù)合同相對性，出租人與次承租人之間不存在合同關(guān)系。因此，一般而言，出租人無法直接要求次承租人承擔(dān)合同義務(wù)。但承租人與出租人之間的原租賃合同履行期限屆滿后，次承租人繼續(xù)占有房屋缺乏正當(dāng)性基礎(chǔ)，此時出租人可以根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第13條之規(guī)定，請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費。

　　此外，根據(jù)民法典第719條規(guī)定，承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉(zhuǎn)租合同對出租人不具有法律約束力的除外。次承租人代為支付的租金和違約金，可以充抵次承租人應(yīng)當(dāng)向承租人支付的租金；超出其應(yīng)付的租金數(shù)額的，可以向承租人追償。此種情況下，雖然次承租人沒有直接向出租人支付租金的義務(wù)，但在實際操作中，可以代為繳納房屋租金，以確保自己對租賃物的穩(wěn)定使用。但為保障次承租人的合法利益，建議代繳租金時提前與承租人達(dá)成書面協(xié)議，及時留存繳納憑證、聊天記錄等證據(jù)，避免日后發(fā)生爭議。

　　無手續(xù)自建房租賃合同屬無效

　　2021年，時先生與魏先生簽訂房屋租賃合同，約定時先生將房屋租賃給魏先生經(jīng)營餐廳使用。2021年10月，魏先生發(fā)現(xiàn)附近部分房屋開始拆遷，餐廳客流量驟然減少，2022年1月，餐廳停止?fàn)I業(yè)。在與時先生溝通的過程中，魏先生才得知早在簽訂合同前，其餐廳所處位置即屬于拆遷騰退范圍，時先生明知房屋即將拆遷，卻故意隱瞞事實將房屋出租，給魏先生造成了巨大經(jīng)濟(jì)損失，魏先生故訴至法院，要求時先生退還未使用的房租，賠償裝修費用、營業(yè)損失、違約金等費用。

　　庭審中，經(jīng)審理認(rèn)定時先生與魏先生租賃的房屋為時先生的自建房屋，建房無審批規(guī)劃建設(shè)手續(xù)。經(jīng)釋明，原被告雙方均主張雙方簽訂的房屋租賃合同有效。

　　【法院審理】

　　法院經(jīng)審理后認(rèn)為，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。經(jīng)釋明，原被告均主張合同有效，原告并據(jù)此提起本案各項訴請，均不予支持。

　　法院最終判決駁回魏先生全部訴請，雙方可就合同無效之后的法律后果處理另行解決。

　　【法官說法】

　　《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第2條規(guī)定，出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。

　　本案中，時先生的房屋為自建房，未取得審批規(guī)劃建設(shè)手續(xù)，在一審法庭辯論終結(jié)前亦未能取得相應(yīng)許可，故與魏先生簽訂的房屋租賃合同應(yīng)屬無效。因魏先生主張合同有效并據(jù)此提起返還房租、支付違約金等訴求，訴訟請求不成立，故被判決駁回訴訟請求。魏先生可就合同無效的法律后果另行起訴。

　　在此法官提醒，與他人簽訂房屋租賃合同前，應(yīng)當(dāng)注意核實房屋的基本信息，如可以要求出租人提供產(chǎn)權(quán)證明等憑證。雙方應(yīng)盡量簽訂書面協(xié)議，且合同條款應(yīng)當(dāng)詳細(xì)明確，日后如發(fā)生糾紛，可以房屋租賃合同糾紛為由向房屋所在地人民法院起訴維權(quán)。(文中人物均系化名)

　　文/陳一帆(北京市海淀區(qū)人民法院)